Продажа квартиры с обременением в пользу физического лица покупателю с ипотечным кредитом

Особенность:

У продавца объект недвижимости с обременением в пользу физического лица (по договору займа).
Сделка с привлечением ипотечных средств возможна только при условии погашения задолженность продавца и снятия обременения до сделки. 
Сложность в продаже и проведении сделки состояла в том, что сумма долга по договору займа составляла несколько миллионов, соответственно не все покупатели могли погасить такую задолженность и не все были готовы приобрести данный объект. 

Помимо всех юридических нюансов особенность заключалась в том, что состояние квартиры относительно аналогов было значительно хуже. Объект находился в новом доме, и все аналоги продавались со “свежим” ремонтом в формате “заезжай и живи”, однако наш ремонт успел устареть и уже требовал больших вложений. У собственника не было возможности что-либо исправлять. Так что по большей части покупатели не хотели приобретать, даже не доходя до обсуждения юридических аспектов. Между тем, стоимость собственником была установлена такая, будто никаких перечисленных выше нюансов в объекте не наблюдалось.

Основной поток клиентов составляли покупатели с привлечением ипотечных денежных средств, первоначального взноса которых не хватало для погашения долга продавца.

Таким образом, мы искали иголку в стоге сена, а именно покупателя, которому идеально подойдет этот вариант с минимальными корректировками по цене, так как мы в любом случае были заинтересованы в том, чтобы собственник извлек из объекта максимум, смог решить все свои финансовые вопросы и вовремя вернул займ без штрафных санкций. 

Цикл сделки:

Найден покупатель с возможностью и готовностью приобрести данный объект недвижимости, для покупки покупателю не хватало собственных средств, поэтому ему необходимо взять часть денежных средств в ипотеку. На момент подбора квартиры покупатель еще не обращался в банк для одобрения себя как заемщика. Процедура одобрения покупателя как заемщика проходила через нашего ипотечного брокера. Покупатель в короткие сроки одобрен в банке, началась подготовка одобрения объекта недвижимости в банке.

Но возникла проблема с тем, что банки при выдаче ипотечного кредита не рассматривают объекты недвижимости с обременением в пользу физического лица. В случае нашего покупателя для получения одобрения и выдачи кредитных средств на приобретение объекта перед подачей документов на одобрение в банк необходимо было погасить имеющуюся задолженность продавца и снять обременение.

У нашего покупателя было как раз достаточно денежных средств для погашения задолженности продавца, и он согласился погасить задолженность, не имея одобрения по объекту.

Запустили процедуру снятия обременения – погасили задолженность продавца по договору займа (безопасным способом для всех сторон), обратились через МФЦ в Росреестр для снятия обременения. Обременение снято, пакет документов для банка на одобрение объекта готов. Этот этап занял всего 2 рабочих дня.

Необходимый пакет документов подан в банк на одобрение. Объект одобрен банком за 1 рабочий день, можно готовиться к проведению сделки.

Задолженность у продавца по оплате коммунальных услуг составляла порядка 200 тысяч рублей, в том числе и по оплате взносов на капитальный ремонт. Продавец перед проведением сделки осуществил частичное погашение имеющейся задолженности. Между сторонами была достигнута договоренность по оплате остатка задолженности в размере 150 тысяч рублей после проведения сделки и получения продавцом денежных средств за проданную квартиру.  Продавец в оговоренный срок обязался самостоятельно погасить имеющуюся задолженность, о чем письменно заверил покупателя, и предоставить документы, подтверждающие полное погашение задолженности.

Записались в банк на сделку очень быстро и в удобное время для сторон. Проведение сделки в офисе банка – подписание документов, блокирование денежных средств путем заключения договора аккредитива, передача пакета документов на государственную регистрацию в Росреестр с использованием сервиса электронной регистрации через банк. Регистрация в Росреестре перехода права собственности и залога в пользу банка заняла 1 рабочий день.

Объект готов к передаче по акту приема-передачи покупателю, а продавец готов получать свои денежные средства с аккредитива после предоставления в банк пакета документов.

Сделка успешно завершена.

Цикл сделки: 3 недели с даты подписания предварительного договора купли-продажи.

Результат:

Покупатель стал счастливым обладателем понравившейся квартиры, а продавец решил все свои финансовые вопросы.