Правовые аспекты сделки по покупке квартиры в новостройке

Законодательно

Законодательно строительство многоквартирных домов и их реализация регулируются следующими законами: Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», Федеральным законом «О жилищных накопительных кооперативах» и Федеральным законом «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений». Наиболее надежный и распространенный вариант реализации по Федеральному закону «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», обычно сами застройщики в рекламных буклетах подчеркивают это и пишут «Работаем по 214-ФЗ».

Перед выбором застройщика и квартиры в многоквартирном доме

Необходимо узнать как можно больше об объекте и застройщике. Уделить внимание репутации застройщика, насколько большой опыт он имеет в строительстве, сколько объектов ранее было введено, вводит ли свои дома в эксплуатацию в сроки, заявленные в проектной декларации. Не лишним будет почитать отзывы людей о купленных квартирах в группах социальных сетей, так как покупатели обсуждают все основные минусы и плюсы будущего многоквартирного дома, знают преимущества и проблемы застройщика.

При подписании договора в офисе застройщика

Перед выбором квартиры в строящемся многоквартирном доме следует обратить внимание на документы, по которым осуществляется строительство, и на основании какого Федерального закона. Такими документами являются договор аренды земельного участка либо, если он находится в собственности застройщика, свидетельство о собственности/выписка из ЕГРН, проектная декларация, разрешение на строительство многоквартирного дома. Если земельный участок находится в аренде, то необходимо проверить срок, до которого застройщик обязан согласно целям аренды произвести строительство многоквартирного дома. То же самое касается и разрешения на строительство многоквартирного дома, во время заключения договора срок должен быть указан с «запасом», в противном случае стоит поинтересоваться у застройщика, почему он не смог возвести объект в срок и когда он планирует продлевать разрешение на строительство.

У застройщика необходимо запросить учредительные документы с целью проверки того, что юридическое лицо не находится в стадии банкротства или ликвидации. Выяснить полномочия исполнительного органа (Генерального директора, Директора, Председателя) или лица, которому делегированы полномочия на подписание договора на основании доверенности. Также следует проверить наличие начатых и законченных судопроизводств в отношении Застройщика. Проверить, не является ли сделка по заключению договора для застройщика крупной сделкой или сделкой с заинтересованностью, можно также на основании учредительных документов.

Какие документы по подключению будущих коммуникаций уже имеются у застройщика: газ, электричество, водоотведение и так далее. На практике нередко складывается ситуация, когда дом с виду возведен, но не подключен к коммуникациям, и в связи с этим застройщик не может получить разрешение на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию.

Кроме этого стоит запросить проектную декларацию для того, чтобы оценить объем, который предстоит освоить застройщику для строительства заявленного объекта. В проектной документации могут быть заявлены дополнительные объекты, которые на момент покупки еще не начали строить. Такими объектами обычно являются многоуровневый паркинг, детский сад, школа и так далее.

Заключение

Вышеуказанные документы и обстоятельства – это лишь маленькая часть того, на что следует обратить внимание и с чем может столкнуться потенциальный покупатель. Разумеется, ни один специалист по недвижимости или юрист не сможет Вам предоставить 100% защиту от всех возможных рисков, но он поможет их существенно снизить.

Хотите минимизировать риски - выбирайте квартиру от надежного застройщика или закажите сопровождение сделки у опытного юриста.