Главная
Как продать долю в квартире? Советы юриста и риэлтора

Как продать долю в квартире? Советы юриста и риэлтора

Владение собственным жилым объектом недвижимости – один из первостепенных вопросов в жизни человека. Стать собственником возможно различными способами – от самостоятельного приобретения до получения в дар или наследство. Если человек является единственным собственником квартиры или дома, он может распоряжаться им на свое усмотрение. Но возникают ситуации, в которых появляется такое понятие, как долевая собственность на имущество. Если у жилого объекта два или более сособственников, то возникают определенные ограничения на владение, пользование и распоряжение таким имуществом.

Понятие долевой собственности

Законодательством до конца не предусмотрены все правовые случаи возникновения долевой собственности. Поэтому таким считается то имущество, которое появилось в случаях, отраженных в законе или договоре. К распространенным основаниям появления такой собственности относят:

наследование или получение в дар;
вследствие прерывания брака;
создание фермерского хозяйства;
совместная покупка или строительство недвижимого объекта;
приватизация жилого объекта.

Причины появления долевой собственности могут быть разными, но обязательным условием является наличие у сособственников документов, заверенных у нотариуса, где четко прописаны их доли в общем имуществе. Важно уловить тонкую грань между общим совместным имуществом и долевым. Например, у супругов в браке совместное имущество, их доли не прописаны в договоре, поэтому они имеют равные части, несут равную ответственность за жилище и могут распоряжаться им только по согласию обеих сторон. В случае если до покупки общего жилья супруги прописали и нотариально заверили договор, в котором указаны их конкретные доли, распоряжение будет регламентироваться другими правовыми актами.

Размер долевой части собственников должен быть всегда точно определен в дробном или процентном соотношении (1/3 или 50%). Если количество комнат совпадает с числом совладельцев, тогда каждому могут выделить по комнате. Когда количество собственников превышает количество комнат, тогда помещения делят по квадратным метрам.

Уточним, что владельцам принадлежит не право собственности на конкретную часть в жилом объекте, а доля в праве собственности на такое жилье. Поэтому часто возникают проблемы в пользовании и распоряжении таким имуществом. Не всегда сособственники находят общий язык или имеют разное видение владения квартирой, на этой почве возникают непримиримые конфликты, которые заставляются задуматься, можно ли продать долю в квартире. В «Школу недвижимости» часто обращаются с такой проблемой, поэтому мы решили подробно описать все возможные варианты продажи, их законодательную базу, приведем примеры из собственной практики, опишем поэтапно процесс продажи.

Законодательное обоснование

Все права на пользование и отчуждение своей части в долевой квартире прописаны в Гражданском кодексе РФ, статья №246. Согласно закону владелец может менять внутреннее обустройство квартиры, сдавать свою часть другим жильцам или отчуждать посредством договора дарения или купли-продажи только по соглашению всех долевых владельцев имущества.

Совладельцы зачастую воспринимают закон слишком буквально, и не обращают внимания на дополнительные нюансы.

«Несколько месяцев назад к нам обратилась женщина, которая просила нас подобрать ей однокомнатную квартиру. В процессе нашего общения выяснилось, что у нее есть часть в общей собственности. Двумя другими владельцами были ее сестры. Женщина предлагала сестрам продать общую квартиру, доставшуюся от родителей, чтобы вырученные средства от продажи добавить к своим накоплениям и купить двухкомнатную своей дочери. Но сестры отказались продавать свои части и сказали, что не дадут свое согласие на продажу ее доли, а без этого она не может продать, т.к. закон не позволит».

На самом деле закон предусматривает не обязательное согласие остальных хозяев на продажу, а обязательное уведомление их о продаже. Это связано с тем, что совладельцы по закону имеют первостепенное право на покупку, поэтому необходимо сначала предложить продать долю в квартире второму собственнику или собственникам, если их больше. Предложение необходимо оформлять в письменном виде, так как вам понадобится подтверждение, что вы придерживались закона при продаже. В письме-уведомлении вы должны указать стоимость и технические характеристики своей части. Вы можете передать письмо следующими способами:

Вручить лично. Для этого заранее подготовьте два одинаковых экземпляра письма для каждого из владельцев. Сособственник должен указать на втором экземпляре, который остается у вас, свое полное имя, фамилию, отчество, поставить дату получения письма и личную подпись. Если вдруг дойдет дело до судебного разбирательства, у вас будет бумага, подтверждающая, что вы известили его о продаже.
Отправить заказное письмо по почте. Обязательно нужно составить опись содержимого письма и получить уведомление от почтовых сотрудников о вручении письма адресату.
Обратиться к нотариусу. В случаях, когда совладелец не хочет, чтобы вы продавали свою часть и сам не желает ее покупать, следует обратиться именно к нотариусу. Так как сосед по площади может намеренно избегать получения письма, нотариус предусматривает выдачу свидетельства о направлении письма адресату, а после получения выдаст вам свидетельство о вручении. Если же адресат откажется получать письмо, тогда нотариус предоставит свидетельство о том, что вы, как продавец приняли все меры и пытались предупредить о продаже.

После получения письма совладелец или совладельцы должны принять решение в течение 30 дней, хотят ли они выкупать вашу долю или нет. По истечении этого срока и в случае отказа вы можете продавать свою долю кому угодно. Если же владельцев было несколько, и они все согласились выкупить долю, вы сами решаете, кому ее продавать.

Важно: стоимость квартиры при продаже другим лицам, не находящимся в общем владении, должна соответствовать той, что была указана в письме уведомлении. Иначе, другие собственники могут оспорить сделку в течение 3 месяцев.

Если другие владельцы отказались от покупки вашей доли, и вы получили письменный отказ, тогда можно приступать к продаже.

Этапы продажи доли в квартире

Продажа доли в квартире происходит по такой же схеме, как и продажа всей квартиры. Приведем краткий алгоритм продажи доли в общей недвижимости:

Первым делом нужно навести порядок, устранить или замаскировать недостатки квартиры, убрать все свои личные вещи. Приводить квартиру в надлежащий вид лучше полностью, а не только свою часть. Так как покупатель будет оценивать общее состояние и на его решение может повлиять любой недостаток.
Теперь определяем стоимости. Сделать это можно самостоятельно или обратиться к независимым экспертам. На цену влияет, каким образом была выделена доля. Например, в натуре (выраженная в комнате) имеет ликвидность выше, чем доля, не выделенная в натуре. Стоимость части, невыделенной в натуре, будет высчитывать пропорционально стоимости всей квартиры. В любом случае цену придется снижать на 20-30% для привлечения клиентов.
Занимаемся поиском потенциальных покупателей. Размещаем объявления во всех доступных источниках продажи: торговые площадки, печатные объявления, социальные сети. Нужно быть готовым к тому, что на поиски покупателя уйдет много времени, так как мало кто откликнется на объявление «продам долю в квартире собственника». Поэтому если вам нужно заключить сделку как можно быстрее, обратитесь за помощью к риелторам или агентствам недвижимости. У них больше шансов найти покупателя благодаря своему опыту и эффективным инструментам продажи.
Одновременно с поиском покупателей собираем необходимый пакет документов (весь перечень документов указан ниже).
Когда вы нашли покупателя, обращаемся к нотариусу и оформляем договор купли-продажи.
Получаем деньги и переписываем долю на нового владельца.

Как вы видите, процедура продажи не включает никаких сложностей, кроме поиска кандидата на покупку.

Пакет документов для продажи

Продавцу следует заранее подготовить необходимые документы, чтобы заключение сделки не затянулось и не вызывало у покупателя негативные эмоции. Для продажи доли понадобятся:

Паспорт продавца и покупателя. Если в сделке участвует ребенок в возрасте от 14 до 18 лет, то понадобится его паспорт и одного из родителей. Если до 14 лет, то свидетельство и паспорт одного из родителей.
Выписка из Единого государственного реестра недвижимости с указанием размера доли продавца.
Документы на владение доли, которые подтверждают, на каком основании продавец стал ее собственником.
Кадастровый паспорт.
Технический паспорт.
Письменный отказ других собственников на приобретение квартиры.
Нотариально заверенное согласие супруга, если продавец находится в браке.

В договоре купли-продажи следует отразить точные данные сторон, описание предмета продажи, стоимость доли, список владельцев, которые будут проживать в общей недвижимости, способ внесение оплаты, права и обязанности сторон, передача квартиры, подписи.

Налогообложение на долю в квартире

После оформления сделки и получения денег от покупателя процесс продажи еще не окончен. Полностью он будет завершен после оплаты налога в казну государства. Владелец доли обязан выплатить налог, если на момент продажи он владел долей меньше трех или пяти лет. Срок зависит от момента вступления в права собственности. Если право на владение было оформлено до 2016 года, то срок будет составлять 3 года. Если после 2016 года, то 5 лет. Разберем на примере:

Отец и два сына построили дом и оформили его на основе общего долевого владения в 2015 году. Каждому из участников было выделено по 1/3 дома. В 2018 брат продал другому брату свою долю, таким образом, брат стал владельцем уже 2/3, и если он захочет продать свою часть, то срок владения будет отсчитываться с момента первого оформления доли, т.е. с 2015 года, и минимальный период владения составляет 3 года.

То есть в случае, когда доля увеличивается, срок минимального владения начинает отсчет с момента первого получения собственной доли.

По закону доход от продажи всей квартиры или только ее доли облагается налогом в размере 13%. Согласно НК РФ ст.3 п. 408 он исчисляется для каждого владельца пропорционально его доли. Высчитывать налог будут или из стоимости, указанной в договоре купли-продажи, или из суммы кадастровой стоимости. Для вычета выберут сумму, большую по величине.

Существуют три способа понизить налог на полученные доходы от реализации доли.

Способ 1

Если доля была куплена, а не получена в дар или наследство, то из суммы дохода вычитается сумма затрат на приобретение. Обязательно все расходы должны быть подтверждены документально.

Способ 2

Если после продажи доли физическое лицо приобретает новое жилье в этом же календарном году, тогда налог может быть уменьшен на сумму, затраченную на покупку. Такой вычет не превышает 2 миллиона рублей.

Способ 3

Так как способ №1 не подходит для случаев получения доли в дар или наследство, для уменьшения налога можно применить стандартный налоговый вычет в размере 1 миллиона рублей. Если недвижимость продается одним договором купли-продажи, то 1 миллион рублей будет разделен между всеми владельцами. Если же каждый будет продавать свою долю по отдельным договорам купли-продажи, тогда каждый владелец имеет право на вычет в размере 1 миллиона рублей. Разберемся на конкретных цифрах:

Два брата продали квартиру за 6 300 000 рублей, полученную в наследство от родителей, одним договором купли-продажи. Кадастровая стоимость ниже той, которую они получили за отчуждение квартиры. Способ №1 и №2 им не подходит, так как квартиру они не покупали и новую приобретать также не собираются. Поэтому к сделке будет применяться единый налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей.

6 300 000- 1 000 000 = 5 300 000 рублей

5 300 000 х 13% = 689 000 рублей – налог, который они разделят пополам между собой, т.е. каждый будет должен государству 344 500 рублей.

А если бы они продавали свои части отдельно по двум договорам купли-продажи, тогда они имели бы право вычесть каждый из своей доли по 1 миллиону рублей.

6 300 000 / на ½ часть от квартиры = 3 150 000 рублей

3 150 000 – 1 000 000 = 2 150 000

2 150 000 х 13% = 279 500 рублей налог за свою часть квартиры.

Поэтому выбор формулы расчета налога следует основывать на индивидуальных особенностях продажи доли.

Основные нюансы продаж

Часто совладельцы пытаются продать свою долю в обход приоритетного права на покупку путем намеренного завышения стоимости в письме-уведомлении. Мы напоминаем, что продажа потенциальным покупателям должна происходит на тех же условиях, которые были предложены другим владельцам общей недвижимости.

Договор дарения

Также другим распространенным способом обхода законодательства является оформление дарственной вместо купли-продажи, потому что передавать в дар свою долю не запрещено законом. Но мы не советуем прибегать к такому методу в связи с тем, что дарение должно быть оформлено только на близких родственников. Поэтому другие владельцы с легкостью оспорят дарственную в суде, а вы получите ненужные лишние хлопоты.

Ребенок — совладелец жилья

Еще одним нюансом продажи является участие в сделке ребенка, не достигшего совершеннолетия. Главная загвоздка в том, что требуется получить разрешения от органов опеки. Для того чтобы органы опеки не препятствовали отчуждению квартиры, вам нужно выполнить следующие требования:

предоставить новое жилье площадью не меньше предыдущего;
условия нового жилья должны быть такими же или лучше;
новое жилье должно быть готово к эксплуатации.

Если вы не планируете оставить ребенка без его законной доли, тогда никаких проблем с продажей не возникнет. Иногда органы опеки требуют, чтобы новая жилплощадь находилась в том же районе, что и предыдущая. Это связано с посещением школы. Этот момент нужно заранее уточнить в соответствующих органах.

Заключение

Продать долю к квартире – вполне осуществимая задача, которая требует только соблюдения законов. Ним не запрещается отчуждение своей доли без согласия совладельцев, от вас требуется не отказывать им в первоочередном праве покупки. Обязательно следите, чтобы все документы были правильно нотариально заверены, ведь любая ошибка может стать причиной признания сделки купли-продажи доли недействительной. Единственное, что может помешать продаже доли, — это затянувшиеся поиски потенциального покупателя, поэтому может потребоваться помощь посредников. «Школа недвижимости» предоставляет подробную консультацию о правильной и быстрой продаже квартир с обременением. Наши специалисты предоставляют полное сопровождение сделок, обеспечивая их законность. Вам не придется тратить время и нервы на сбор необходимого пакета документов и следить за их правильным оформлением. Наша команда из проверенных узконаправленных специалистов делает свою работу четко и слажено, что исключает возможность срыва сделки.