Как продать квартиру? Пошаговая инструкция

  1. Основные нюансы при продаже недвижимости

  2. Как правильно продавать квартиру?

    1. Оценка жилья

    2. Предварительная подготовка жилья к продаже

    3. Сбор документов

    4. Поиск покупателей

    5. Проводим переговоры с покупателем

    6. Заключение предварительного договора

    7. Оформление договора купли-продажи

  3. Примеры ошибок при продаже

  4. Продажа через посредников

  5. Заключение

Продажа квартиры – дело ответственное и не сиюминутное. Чтобы выполнить данную процедуру, необходимо сначала определиться с двумя основополагающими пунктами продажи. Первое — это происхождение продаваемой жилой площади: новостройка, переуступка или вторичка. Второе — это сама цель продажи. Она может быть абсолютно разной и зависеть от личных обстоятельств. 

Опираясь на эти два показателя, определяется реальная стоимость квартиры, формируется список необходимых документов, сроки продажи.

Основные нюансы при продаже недвижимости

Подготавливая жилье к продаже, необходимо придерживаться четкого плана действий и учитывать основные нюансы, располагать точными данными и объективно подходить к решению вопроса. Например, если целью является расширение жилплощади за счет продажи собственной квартиры с доплатой, тогда целевые покупатели будут те, кто также заинтересован в обмене жилища. А пакет документов будет отличаться от пакета стандартной купли-продажи. Поэтому, чтобы процесс продажи не растянулся на долгий период, наши специалисты выделяют следующие пункты, как быстро продать квартиру с минимальными эмоциональными затратами: 

  • Адекватная оценка жилья. Необходимо максимально корректно оценить стоимость квартиры, основываясь на таких критериях: количество комнат, метраж, планировка (проходные комнаты, смежный санузел и т. д.), этажность, тип здания и год его ввода в эксплуатацию, инфраструктура, район расположения.

  • Сделайте сравнительный анализ стоимости аналогичной недвижимости. Это можно сделать с учетом данных таких сайтов: Авито, Циан, Яндекс и т. д. Помимо этого, целесообразно будет сравнить стоимость похожей жилплощади, расположенной в вашем и соседнем районах.

  • Проведите сегментацию жилья. Продавец должен четко понимать, какой тип квартиры он выставляет на продажу, учитывать специфику недвижимого имущества, сильные и слабые стороны, так как это повлияет на конечную стоимость.

  • Актуальность информации о продаже. Изучая рынок недвижимости, будьте готовы к тому, что продаваемая жилая площадь в сети может быть вымышленной, несуществующей или размещаться не для продажи. Поэтому нужно пересмотреть много вариантов, чтобы сформировалась целостная картина.

“Часто продавец недвижимости находится в заблуждении и не учитывает множество факторов влияющих на цену жилья. Профессионал и специалист в недвижимости благодаря своему опыту в работе может дать объективную оценку исходя из различных общедоступных источников информации. Отличие специалиста в том, что он знает где брать необходимую информацию об объекте недвижимости и как её правильно проанализировать” - Панов Глеб, юрист ООО “Школа недвижимости”.

Как правильно продавать квартиру?

Продажа жилой недвижимости осуществляется двумя способами: продать квартиру самостоятельно через распространение объявлений на порталах недвижимости или обратиться к людям, которые это сделают за вас — риелторам.

Чтобы понимать, с какими сложностями вы можете столкнуться как продавец, необходимо разобрать план действий по пунктам. Специалисты выделяют 7 основных шагов, которые нужно предпринять для совершения сделки:

  1. Самостоятельная оценка жилья либо с привлечением дополнительных ресурсов.

  2. Предварительная подготовка квартиры к продаже.

  3. Сбор необходимых документов.

  4. Поиск потенциальных покупателей.

  5. Проводим переговоры с покупателем.

  6. Заключение предварительного договора.

  7. Оформление договора купли-продажи недвижимости.

  8. Выполнение взаиморасчета и передача жилья во владение новому собственнику.

Самостоятельная продажа недвижимости - это большие риски для продавца, так как человек не имеющий опыта не знает всех нюансов для подготовки объекта недвижимости к продаже и показам, не знает всех нюансов по тому как правильно оформлять гражданско-правовые отношения с покупателем, не сможет обсудить весь алгоритм сделки, так как не знает всех деталей каждого действия, а мелочей как известно не бывает. Любой необдуманный шаг может привести как к срыву сделки, так и к рискам финансовых потерь или даже потери права собственности в случае мошеннических схем.” - Панов Глеб, юрист ООО “Школа недвижимости”.

Рассмотрим каждый из пунктов более подробно.

Оценка жилья

Для того чтобы сформировать реальную стоимость вашей квартиры, можно воспользоваться тремя доступными способами. Первый – привлечь специалистов из саморегулируемых организаций оценщиков. Как правило, такие фирмы предлагают развернутый отчет, в котором будет выполнен сравнительный анализ вашей квартиры с другими аналогичными помещениями, располагающимися на рынке продаж. Второй способ – обратиться к агентствам недвижимости. Многие агентства предлагают подобные услуги, и наше тоже. Поэтому лучше заказать оценку у нескольких риелторов, чтобы потом проанализировать полученные данные и вывести среднюю оценочную стоимость вашей жилплощади. Третий способ – оценка квартиры в онлайн-режиме. Благодаря наличию множества интернет-площадок (о которых мы упоминали ранее), можно получить приблизительную стоимость квартиры, не выходя из дома. Важно: при оценке стоимости квартиры нужно учитывать цель и срок продажи.


“На оценку влияет множество факторов и наличие социальной инфраструктуры и наличие транспортной инфраструктуры и непосредственно состояние жилищно-коммунального хозяйства многоквартирного дома в котором находится квартира” - Панов Глеб, юрист ООО “Школа недвижимости”.

 

Предварительная подготовка жилья к продаже

На этом этапе рекомендуется привести квартиру в привлекательный вид, чтобы заинтересовать потенциальных клиентов. Рекомендуем выполнить следующие пункты:

  • оставить в квартире минимум мебели – таким образом визуально увеличивается полезное пространство в помещении, создается видимость порядка;

  • выполнить замену ламп на более мощные – светлые, теплые помещения привлекают покупателей на 80% быстрее, чем угрюмые и мрачные;

  • предварительно проветрить квартиру, устранив все неприятные запахи;

  • навести порядок во всех комнатах, выполнить небольшой косметический ремонт, который поможет устранить имеющиеся недостатки.

Этот шаг достаточно важен, так как дает возможность в дальнейшем сформировать у потенциального покупателя положительное впечатление от жилья, выставленного на продажу.


“Как известно встречают по одежке, а провожают по уму. Произвести правильное первое впечатление очень важная деталь при продаже квартиры и здесь также не обойтись без советов специалиста с опытом.” - Панов Глеб, юрист ООО “Школа недвижимости”.

Сбор документов

Данный этап предусматривает подготовку всех важных документов, которые в дальнейшем потребуются вам для передачи жилья новому владельцу. Помимо общепринятых (договора о купле-продажи квартиры либо договора дарения или мены, свидетельства о праве собственности, паспорта на квартиру и кадастрового паспорта), вам могут потребоваться:

  • справки об отсутствии задолженности и копии вашего финансового счета;

  • нотариальное согласие вашего супруга на продажу общей недвижимости;

  • разрешение органов опеки и попечительства (если единственным собственником или одним из собственников является лицо, не достигшее 18 лет);

  • нотариально заверенная доверенность (если продажа осуществляется через доверенное лицо собственника);

  • выписка из ЕГРН об отсутствии арестов и других обременительных фактов.

Исходя из своих целей продажи и индивидуальных обстоятельств, подготовьте пакет документов заранее.

“Подготовка документов к продаже  - это один из важнейших этапов, особенно в случае, если например, покупатель приезжает на сделку из другого города. В каждом отдельном случае подготовка носит индивидуальный характер и требует на сделку тех или иных документов, с определенным оформлением и сроками получения. Нехватка 1-2 документов или их неправильное оформление приведёт к срыву сделки и возможному отказу покупателя по дальнейшей покупке объекта недвижимости” - Панов Глеб, юрист ООО “Школа недвижимости”.

Поиск покупателей

Для этого рекомендуется составить краткое, но содержательное и информативное объявление, описывающее все достоинства вашей квартиры. Самые популярные инструменты для продажи — это сайты “доски объявлений”. Объявления размещаются бесплатно. Также доступны опция статистики посещений, благодаря чему вы сможете сориентироваться, насколько ваше предложение востребовано. Чтобы ваше объявление не затерялось среди других, сайты предлагают платные пакеты для продвижения вашей рекламы. Стоимость и наполнение пакетов зависит от сайта. Мы приведем ТОП-5 бесплатных сайтов для продажи недвижимости и укажем их отличительные черты. Это поможет вам определить наиболее подходящую площадку.

  • Авито — самый популярный сайт для продажи недвижимости. Размещать объявление можно как бесплатно, так и платно, выбрав один из пакетов.

  • ЦИАН — имеет самый широкий спектр доступных опций по продвижению. Стоимость платного продвижения начинается от 4 рублей в день.

  • Домофонд — является отраслевым сайтом недвижимости Авито. Сайт автоматически продублирует объявления недвижимости с Авито.

  • Мирквартир — сайт проводит аналитику цен и спрос на недвижимость. Таким образом, вы можете определить примерную стоимость вашей квартиры самостоятельно. Платное продвижение начинается от 39 рублей.

  • Яндекс.Недвижимость — самые минимальные тарифы для платного продвижения от 1 рубля в день.

Многие сайты имеют мобильную версию для установки на ваш телефон. Поэтому вы всегда сможете иметь доступ в личный кабинет. Все, что требуется от вас, — это пройти быструю регистрацию и выбрать любой из способов продвижения объявления.

Не стоит забывать об эффективном распространении с помощью социальных сетей. Количество пользователей увеличивается каждый день — это мощная площадка для продвижения своей рекламы. Например, вы может опубликовать объявление, обязательно с фото квартиры, на своей странице и попросить друзей сделать репост. Таким образом, охват аудитории увеличиться минимум вдвое. Более того, в социальных сетях есть возможность рекламировать своё объявление автоматически. Программа сама определяет целевую аудиторию и выводит им вашу рекламу как можно чаще. Все эти способы требует небольших финансовых затрат, при этом позволяет ускорить процесс продажи. 

Проводим переговоры с покупателем

Собрать документы, привести квартиру в презентабельный вид и найти потенциального покупателя недостаточно для завершения сделки с таким результатом, как вы задумали. Кульминацией процесса продажи являются переговоры. Умение вести переговоры — это целая наука. Нужно не просто расписать достоинства вашего жилья, но и убедить покупателя в том, что именно эти преимущества он искал среди множества вариантов на рынке недвижимости. При этом весь процесс переговоров должен быть непринужденным без единого намека на давление. Для этого необходимо говорить с покупателем на его языке и отвечать конкретно без увиливания, адекватно воспринимая конструктивную критику жилья.

Примерный диалог:

- Покупатель: Все, конечно, хорошо. Но вот небольшие размеры ванны меня смущают.

- Продавец: Да, я вас прекрасно понимаю. Нас тоже это расстраивало. Но наличие кладовки разгружает пространство ванной комнаты, там можно хранить всю бытовую химию. А размеры кухни вполне позволяют встроить стиральную машину в кухонный гарнитур. 

Отдельно стоит обратить внимание на торг. 

В 90 % из 100 % потенциальных покупателей интересуются возможностью торга. Некоторые из них даже не настроены на ведение активного торга, а действуют по принципу «а вдруг». Но если на встречу придет перекупщик, то он обязательно будет торговаться, чтобы максимально сбить цену. Особо опытные покупатели могут оказывать психологическое давление и указывать вам на несуществующие недостатки квартиры. Не поддавайтесь манипуляциям. Просто продумайте заранее, какую минимальную цену вы готовы опустить и оцените свое жилье трезво. Составьте список возможных аргументов и их контраргументов, тогда вам будет проще перевести недостаток в преимущество.


“Для покупателя, как и для продавца и вообще для сторон по сделке важно понимание алгоритма сделки, когда специалист может подробно рассказать о каждом этапе сделки. Неуверенность, излишняя эмоциональность на переговорах может привести к их срыву. Для всех сторон взаимодействие в процессе сделки должно быть полностью понятно.” - Панов Глеб, юрист ООО “Школа недвижимости”.

Заключение предварительного договора

Если вы уже успели найти покупателя, его все устраивает, рекомендуем составить так называемый договор задатка или предварительное соглашение. Имея на руках подобный документ, вы вполне можете быть уверенными, что клиент не передумает и точно купит ваше жилье, а у покупателя будет неопровержимая гарантия, что вы не продадите эту квартиру другому.

Такой договор составляется в произвольной форме и содержит следующие пункты:

  • информацию об участниках сделки (покупателе и продавце, ФИО и выдержки из паспорта);

  • описание жилья, его реальный адрес;

  • срок обязательств;

  • сумму внесенного покупателем задатка;

  • дату и подписи участников соглашения.

Необходимо помнить: размер задатка не должен превышать 5% от суммы соглашения.

“”Закрепление” сторонами намерений о заключении в дальнейшем основного договора купли-продажи квартиры важный документ условия которого необходимо понимать, чтобы планировать дальнейшие действия. Это документ, который закрепляет за сторонами их права и обязанности, и если какие-то условия не выполняются за их неисполнение могут быть предусмотрены серьезные штрафные санкции. Поэтому для заключения такого договора и анализа возможных рисков необходим специалист” - Панов Глеб, юрист ООО “Школа недвижимости”.

Оформление договора купли-продажи

Образец данного документа вы можете скачать по ссылке. После этого необходимо обратиться в Росреестр по месту нахождения жилья и выполнить единую обязательную процедуру регистрации для всех граждан.

Выполнение взаиморасчетов и передача квартиры новому собственнику

Последний, но не менее важный шаг. Оплата указанных денежных средств выполняется через заранее созданную именную ячейку банка, которая зарегистрирована на клиента. После оплаты необходимо сняться с регистрационного учета и вывезти из проданного жилья оставшиеся вещи.


“Специалист исходя из конкретной ситуации может либо самостоятельно подготовить договор купли-продажи квартиры, учитывающий пожелания сторон, либо предложить обратиться к нотариусу, если нотариальное оформление договора следует из закона.” - Панов Глеб, юрист ООО “Школа недвижимости”.

Примеры ошибок при продаже

Одной из самых распространенных ошибок является закладывание несоразмерно больших сумм на торг. Допустим, вы желаете продать квартиру по реальной стоимости в 4 500 000, однако в объявлении указываете сумму 5 000 000 и готовы к уместному торгу. И при этом еще удивляетесь – почему нет спроса? Ответ прост и банален – большинство покупателей (потенциальных и реальных) попросту не видят в выдаче этот вариант с перспективой, поэтому обходят его стороной. Хотя могли бы его рассмотреть и осуществить выгодную сделку, если бы к цене была приписка: разумный торг, торг возможен и т. д.

Второй нюанс – это ошибка покупателя. Многие клиенты обзванивают не один десяток агентств, чтобы узнать реальное состояние и стоимость квартиры. Но не стоит забывать, что вслепую, без выезда на объект, вы никогда не увидите всех имеющихся подводных камней. К сожалению, еще остались недобросовестные риелторы, которые в телефонном разговоре обещают покупателю несуществующие «золотые горы», подпитывая ложные ожидания относительно стоимости жилья.

Третья ошибка – размещать объявление о продаже квартиры одновременно на нескольких торговых площадках. Это приведет только к возникновению демпинга, внесет путаницу (без необходимого результата) и приведет к невыгодной сделке.

Продажа через посредников

Теперь рассмотрим, на что можно рассчитывать при заказе услуг агентств недвижимости.

Профессиональные риелторы — это надежные посредники при продаже жилой недвижимости. Они значительно экономят ваше время, помогая определить и собрать необходимый пакет документов. Клиентов они также находят за вас. Оплата услуг от 2 до 4 % от полной стоимости жилища. 

Но не всегда риелторы становятся именно теми помощниками, которые нужны в вашем случае. Если вы полностью хотите освободить себя от тягот длительного процесса сбора документов и оценки квартиры, тогда обратитесь за помощью к агентствам недвижимости. Они берут на себя все процессы и предоставляют собственных специалистов: риелторов, юристов и оценщиков. Услуги агентства пригодятся, если:

  • вы не хотите иметь непосредственный контакт с потенциальными покупателями;

  • не хотите получать надоедливые звонки (90 % из которых будут не от покупателей, а от посредников);

  • нет времени на оформление справок;

  • если у вас сложная сделка (объект может быть в ипотеке, под залогом, в долевой собственности или куплена на материнский капитал).

Специалисты агентства помогут разобраться в самых сложных процессах купли-продажи без риска. Если у вас нет необходимости приобретать полный набор услуг агентства, можно обратиться на конкретном этапе сделки.

К процессу выбора риелтора или агентства недвижимости подходите так же осознанно, как и к самой продаже квартиры. При поиске подходящих кандидатов опирайтесь больше на отзывы их клиентов, чем на опыт. Опыт в годах — ненадежный показатель, важно, был ли этот опыт успешным. Более того, можно уточнить членство в Ассоциациях или профсоюзах. 

Итак, собрав все факты воедино, определим, как же заключить сделку быстро и без риска. 

Краткий пошаговый инструктаж, как продать квартиру:

  1. Формулируем цель и определяем происхождение квартиры.

  2. Формируем цену и пакет документов согласно вашей индивидуальной ситуации.

  3. Определяем, как будет осуществляться продажа: своими силами или через посредников.

  4. Действуем по четкому плану, основанному на пункте №3.

  5. Заключаем и закрываем сделку.

Заключение

Как же правильно продавать квартиру в Санкт-Петербурге? «Нет безрассуднее человека, чем продавец жилья» — гласит народная мудрость. Прежде чем выставить недвижимость на торги, необходимо понимать, что все потенциальные клиенты делятся на такие виды:

  1. Имеют достаточно наличных средств на покупку жилья.

  2. Располагают заемными средствами.

  3. Пользуются кредитами, ипотекой.

Для каждой из этих групп существует своя уникальная схема сделки. Поэтому не рекомендуем сразу приводить незнакомого человека в дом, разрешать выяснять все нюансы документов на жилье без понимания истинных планов и мотивов покупателя. Если вы не уверены в своих силах, заручитесь поддержкой специалиста, который имеет опыт. Наше агентство будет радо вам помочь!

 

 

Онлайн радио #radiobells_script_hash