Продажа 6ти комнатной квартиры в старом фонде на ул. Пестеля

Задача: продать 6ти комнатную квартиру в старом фонде на ул. Пестеля.

Продолжительность сделки: от обращения до сделки 5,5 месяцев.

Цикл сделки: Бывшая коммунальная квартира на момент сделки находилась в общей долевой собственности одной семьи – три поколения, мама, ее дети и несовершеннолетний внук. Собственники приобретали доли в разное время и разными способами – приватизация и выкуп долей у прежних собственников. В свою очередь, финансирование выкупа долей производилось за счет трех источников – собственные средства, заемные средства (ипотека), социальная выплата на приобретение жилья за счет средств бюджета Санкт-Петербурга (субсидия).

Цель продажи квартиры – разъезд семьи – приобретение двух альтернативных объектов - маме и одной из ее дочерей
Состояние комнат и общих зон было неудовлетворительным, квартира требовала полной реконструкции с заменой коммуникаций, укреплением межэтажных перекрытий и т.д.

К факторам, затруднявшим поиск покупателя и продажу данного объекта отнесем – действительно высокий 5й этаж без лифта, половина окон квартиры выходят на стены соседнего подъезда и сложности по документарному оформлению сделки, в частности, продажа объекта с обременением, необходимость получения разрешения органов опеки и отца (родители давно в разводе) несовершеннолетнего на продажу доли, принадлежащую несовершеннолетнему.

К безусловным достоинствам квартиры отнесем месторасположение – фактически, угол ул. Пестеля и наб. реки Фонтанки, солидные общая и жилая площади, двусторонняя планировка, минимальное количество несущих конструкций и наличие черного входа, позволяющее реализовать оригинальные проектировочные решения, облагороженные дворы, отреставрированные фасады, чистые, широкие и пологие парадные лестницы, отсутствие коммунальных квартир в подъезде.
Объект был выведен в рекламу, в т.ч. и учитывая текущую рыночную ситуацию, по нижней границе ценового диапазона для объектов подобного типа в данной локации. Цена, соответствующая рыночным ожиданиям потенциальных покупателей, позволила нам получить значительное количество показов как сразу же после вывода объекта в рекламу, так и в течение всего срока экспозиции объекта на рынке – в среднем, в течение срока нахождения квартиры в рекламе – 2,5 месяца – квартиру еженедельно просматривало 3-4 потенциальных покупателя.

В итоге, спустя 2,5 месяца показов, был найден заинтересованный покупатель. Учитывая состояние объекта на момент продажи, покупатель очень серьезно отнесся к оценке технического состояния квартиры и возможности реализации дизайн-проекта, который устроил бы покупателя. Так, квартиру осмотрел представитель ремонтной организации и дизайнеры. После их положительного заключения, покупатель закрепил свои намерения, заключив предварительный договор, далее началась подготовка к сделке, включающая в себя поиск альтернативного объекта для несовершеннолетнего, получение разрешения органов опеки и согласия отца несовершеннолетнего на продажу доли ребенка. Получение необходимых согласий потребовало значительных усилий и заняло три месяца, в течение которых специалисты агентства несколько раз были на приеме в органах опеки и у главы муниципального образования, вели непростые переговоры с отцом несовершеннолетнего для получения согласия первого на продажу доли ребенка, убеждали его в том, что в результате сделки жилищные условия несовершеннолетнего будут действительно улучшены, что вся сделка проходит под контролем органов опеки и это обстоятельство полностью устраняет риски для ребенка.

Учитывая, что часть объекта находилась в залоге у банка необходимо было получить согласие банка на проведение сделки, но нас ждал неприятный сюрприз, так как банк незадолго до нашей сделки отменил выдачу согласия на продажу залогового объекта, а оно нам было необходимо в виду того, что сделка была в обязательной нотариальной форме и нотариус не мог провести сделку без него. В связи с тем, что согласие не получить, необходимо было погасить ипотечную задолженность до проведения сделки. У продавца не было такой возможности, но нам повезло, мы нашли решение, договорившись с нашим покупателем. Покупателю была предложена и в, конечном итоге, согласована с ним, оптимальная схема погашения кредитных обязательств продавцов и продажи объекта, что, учитывая все привходящие обстоятельства – было так же непросто.

В конечном итоге, после получения всех необходимых разрешений и согласований, была проведена нотариальная сделка и регистрация перехода права собственности.

Полученный результат: собственники, по рыночной цене, продали объект, отягощенный целым комплексом документарных ограничений – сделка прошла в штатном, заранее намеченном ключе. Все стороны получили результат, к которому стремились и который их полностью удовлетворил.