Главная
Как купить квартиру в ипотеку: пошаговая инструкция

Как купить квартиру в ипотеку: пошаговая инструкция

Распространенные ошибки заемщиков

Заключение

Приобретение собственного жилья – наболевший вопрос многих граждан. Современный мир поражает ценами на недвижимость, поэтому людям приходится копить на нее несколько лет, при этом совершая дополнительные расходы на съемные квартиры. Многие начинают поиски доступного метода приобретения жилья по ускоренным срокам. Отличным выходом является покупка в ипотеку.

На первый взгляд процедура ипотечного кредита кажется обычной сделкой с банком, но для человека, не разбирающегося во всех тонкостях банковского дела, она может создать проблемы. Зачастую они решаются долго и дорого. Для того чтобы избежать ненужных хлопот при оформлении ипотечного кредита, мы опишем, как выгодно купить квартиру в ипотеку, как выбрать банк и какие требования вам предъявят, какие документы понадобятся для оформления кредита. Разберем основные ошибки и подводные камни, с которыми придется столкнуться.

Понятие ипотека

Ипотечный кредит — это денежный заем в банке на приобретение недвижимого объекта. Этот приобретенный жилой объект становится залогом по кредиту. Если заемщик не выплатит долг вовремя, жилплощадь будет изъята и выставлена на торги. Также залогом может выступать другой недвижимый объект заемщика. Ипотека выдается от 1 до 30 лет. Сроки будут определяться на основании анализа индивидуальных критериев заемщика.

Если с определением ипотеки все четко и ясно, то сам процесс вызывает множество вопросов. Для тех, кто впервые задумался о таком методе покупки жилья, будет тяжело определиться, что нужно, чтобы купить квартиру в ипотеку. Специалисты «Школы недвижимости» советуют разработать подробный план реализации покупки. Чтобы вам было легче представить процесс покупки, ниже мы приведем примерный алгоритм, как купить квартиру в ипотеку (действия для новичков):

1. Предварительная подготовка.

2. Поиск банка для получения кредита.

3. Ознакомления с требованиями выбранного банка.

4. Подача документов в банк.

5. Одобрение от банка.

6. Поиск квартиры или дома, согласно требованиям банка.

7. Оценка недвижимости.

8. Подача документов по объекту в банк.

9. Одобрение объекта от банка.

10. Выход на сделку.

Как видите, главной остановкой на пути к приобретению жилья будет банк, который выдает вам кредит. Подобрать финучреждение можно самостоятельно или обратиться в специализированные агентства недвижимости, которые знакомы со всеми тонкостями, знают, как лучше купить квартиру в ипотеку.

Как купить квартиру в ипотеку: инструкция для самостоятельного приобретения

Подготовка к покупке

Прежде чем непосредственно обратиться в банк для получения кредита, мы советуем изучить предложения от разных банков, сопоставить их процентные ставки, условия выдачи кредита и график оплаты. Вся эта информация находится в свободном доступе в сети на официальных сайтах банка, где также доступна кредитная калькуляция. После этого следует составить финансовый план, указать свою платежеспособность и рассчитать с учетом выбранных кредитных ставок, через сколько лет вы выплатите долг. Не завышайте ежемесячную сумму, которую вы сможете выплачивать, ведь никто не застрахован от непредвиденных обстоятельств. Реальные суммы дадут реальную картину, благодаря которой вы сможете подобрать оптимальный вариант кредитных условий.

Хорошим способом проверить, готовы ли вы к покупке ипотечного жилья, это прожить несколько месяцев с вычетом той суммы, которую вы выделите на оплату. Более того, вы отложите небольшие денежные накопления, которые сможете использовать для внесения первого взноса по ипотеке или использовать в форс-мажорных ситуациях. В случае если не получится жить на сокращенный бюджет, тогда у вас будет возможность изменить свой финансовый план.

Когда вы определили свои возможности по выплатам, можно приступить к выбору банка для оформления ипотеки. К этому шагу следует подойти с максимальной внимательностью и осведомленностью, ведь сотрудники банка могут почувствовать вашу неуверенность и воспользоваться этим в своих интересах. Для того чтобы не стать легкой добычей для банкиров, мы подробно распишем все требования и тонкости взаимодействия с заимодателем.

Условия получения денежного займа

Чтобы понять, на какой ответ можно рассчитывать при обращении в банк для получения кредита, сопоставьте следующие основные требования к кандидатам с собой:

Возраст для выдачи кредита зависит от программы банка. Принято за основу брать границы от 18 лет до 85 лет. От возраста зависит срок выдачи ипотеки: чем он ближе к нижней границе, тем меньше будет срок для выплаты ипотеки.
Заемщик должен быть трудоустроен. Также учитывается трудовой стаж, в некоторых банках он должен составлять не менее 2-х лет, но некоторые одобрят и с минимальным стажем работы. Обратите внимание, что на последнем месте работы вы должны проработать от 3 до 6 месяцев в зависимости от финансового учреждения.
Чистая кредитная история. Принято считать, что она должна быть абсолютно чистой. На деле же каждый банк выдвигает свои требования. Некоторые откажут и с минимальными просрочками в прошлом, другие же закроют глаза на плохую кредитную историю, если все долги были погашены и имели место быть несколько лет назад.
Размер зарплаты должен покрывать ежемесячные выплаты. Обычно сумма не превышает 40-50% от зарплаты.
Заемщик не должен иметь судимость, быть дееспособным и не состоять на учете в наркологическом диспансере.

Когда вы сопоставили свою кандидатуру на соответствие с требованиями к заемщику, можно приступать к поискам самого банковского учреждения.

Составляем список банков

Лучше всего выбирать банк, который работает с программами господдержки. Список учреждений, поддерживающих льготные условия кредитования под 6%, утверждает Минфин.

Когда господдержка не является определяющим фактором выбора, можно оценить банк по отзывам, надежности, требованиям и условиям кредитования. Разные финучреждения выдвигают разные требования: для одних подойдет справка о доходах в произвольном виде, другим нужны будут документы, подтверждающие официальный доход, а третьи могут запросить поручителя. Поэтому включите в свой список сразу несколько банков для получения ипотеки. Мы советуем обращать внимание на такие критерии:

1. Доступная валюта при выдаче кредита. Выплаты осуществляются в той же валюте, что вам и выдавали. Поэтому если брать в долларах и курс со временем вырастит, то и отдавать придется больше.

2. Первоначальный взнос — обязательное условие выдачи кредита. Нужно сопоставить свои возможности внесения первоначальной суммы с предложениями банка.

3. Срок и график выплаты — разные банки одному и тому же заемщику могут предложить разные сроки и график выплат.

При составлении списка проконсультируйтесь сразу в нескольких банках. Укажите плюсы/минусы каждого и на основе собственной оценки составьте рейтинг. Лучше, чтобы их было 2-3 – всегда нужен запасной вариант в случае отказа от номера один в списке.

При выборе банка принимайте во внимание, что некоторые из них дополнительно оформляют дорогостоящую страховку, которую также нужно будет оплатить. Уточните у сотрудников политику штрафов при просрочке и условия досрочного погашения кредита.

Если вы решили стать владельцем квартиры с обременением и переоформляете кредит на свое имя, некоторые банки берут обязательную комиссию за разрешение на реализацию недвижимого объекта, который находится в ипотеке. Когда нет возможности сменить банк на другой, где не выдвигаются такие требования, тогда нужно будет решить с продавцом, кто будет отвечать за покрытие этих расходов.

Подача заявки в банк

Предварительно узнать, выдадут ли вам ипотечный кредит, можно, заполнив онлайн-заявку на сайте выбранного вами банка, но после предварительного подтверждения вам все равно нужно будет пройти дополнительную проверку на платежеспособность. Если вы уверены в своем решении приобрести квартиру в ипотеку, тогда сразу направляйтесь в заранее выбранный банк. Для оформления квартиры, купленной в ипотеку, вам понадобиться заявление-анкета (можно распечатать прямо с сайта банка), паспорт, заверенная копия трудовой книжки или трудового договора, документы о доходах, свидетельство государственного пенсионного страхования. После подтверждения уточните требования банка к состоянию жилого объекта и приступайте к поискам подходящего под параметры жилья.

Как купить квартиру в ипотеку: с чего начать поиски жилья

Какое бы вы ни выбрали жилье на первичном или вторичном рынке недвижимости, необходима оценка ликвидности жилого объекта. Банк предложит вам список проверенных аккредитованных оценочных компаний, с которыми он работает, и не будет сомневаться в их заключениях. Но за вами остается право самостоятельного выбора оценочной организации. Обязательно оценщик должен быть членом СРО, а его ответственность застрахована на сумму не меньше 300 000 рублей. Учтите, что банку потребуется время проверить достоверность данных вашего оценщика. Также все расходы несет заемщик.

Ликвидность жилья в ходе оценки может отличаться от рыночной стоимости, так как во внимание берутся только неизменные характеристики объекта:

Территориальное расположение недвижимости. Жилье в центре города будет оцениваться дороже, чем на окраине. Также учитывают привлекательность района. Близкое расположение клубных заведений негативно отразится на цене.
Учитываются и материалы, использованные в конструкции. Например, не все банки готовы выдать кредит на объекты, в конструкцию которых входят деревянные перекрытия.
Внутреннее состояние и этажность квартиры также отразятся на ликвидности. Банки не любят первые и последние этажи.

Также заимодатели выдвигают требования и к приобретаемому жилищу. Оно обязательно должно быть рентабельно, ведь жилье и есть залог, который должен будет погасить задолженность в случае не выполнения заемщиком своих обязательств. Поэтому банк может выдвинуть следующие требования к жилому объекту:

дом должен быть жилым и не стоять в очереди на снос или числиться в списке аварийных;
оформить ипотеку можно на целую квартиру или только на ее долевую часть;
планировка жилого помещения должна соответствовать техническому плану;
в жилом объекте должны быть проведены все коммуникации: газ, вода, отопление, санузел;
недвижимость должна быть без обременений (исключение составляет покупка квартиры, купленной в ипотеку другими физическими лицами, такой вид ипотечного жилья мы рассмотрим ниже)
на момент покупки жилья в квартире не должны быть зарегистрированы несовершеннолетние дети.

Если вы подберете жилье, соответствующее вышеперечисленным параметрам, то банк, скорее всего, не откажет вам в выдаче ипотеки.

Заключение сделки

Когда банк утверждает выбранное вами ранее жилье, происходит встреча трех сторон сделки в банке: продавец, покупатель и банковский представитель. Первым делом проверяют правильность оформления всех документов, любая ошибка может стать причиной отказа в сделке. Ее заключение — это тоже целый процесс, включающий несколько этапов:

1. Составления договора купли-продажи.

2. Передача денег продавцу одним из доступных способов.

3. Расписка о передаче денег продавцу.

4. Подписание кредитного договора и закладной.

Внимательно вычитывайте и проверяйте каждый документ на наличие ошибок. Проверьте свою процентную ставку и сумму кредита. Просмотрите, чтобы не было ошибок в написании личных данных – часто банковские специалисты используют шаблоны договоров и меняют только личную информацию. При этом не всегда они указываются правильно. С продавцом обговорите дату освобождения квартиры и отразите это письменно в вашем договоре с ним.

Далее происходит расчет с продавцом. Его осуществляют либо перечислением средств на личный счет, либо через аренду банковской ячейки. Чаще выбирают второй вариант, так как он безопасный для продавца и покупателя. Арендуется ячейка сроком на месяц. За это период вы должны оформить право собственности на себя и получить свидетельство о владении с вашим именем. Только тогда продавец получит доступ к депозитарной ячейке и сможет забрать свои деньги.

Завершающий этап покупки

На этом этапе новому владельцу жилья необходимо зарегистрировать права собственности в Едином государственном реестре недвижимости. Регистрации в Росреестре подлежат договора купли-продажи, ипотеки, залоговый. Для ипотечных квартир регистрация права собственности проходит по ускоренному сроку 5-7 дней. При оформлении свидетельства собственником жилья является заемщик, но на имущество накладывается обременение. До погашения кредита нельзя совершать отчуждение квартиры путем дарения, продажи, обмена. Также запрещено регистрировать третьих лиц и сдавать в аренду, если это не предусмотрено договором.

Распространенные ошибки заемщиков

Когда есть большое желание обзавестись жильем, заемщики не обращают внимания на мелкие нюансы ипотечного кредита. Как правильно купить квартиру в ипотеку и не обзавестись проблемами, мы рассмотрим ниже.

Ошибка 1

Самая распространенная ошибка заемщиков — это скоропалительные решения. Каждый хочет обзавестись жильем как можно быстрее, при этом не учитывают тот факт, что все изменчиво. Например, молодожены подкопили средства для покупки небольшой студии. Сразу же оформили на нее ипотеку, но не учли тот фактор, что у них могут появиться дети. Поэтому квартира-студия станет неудобной для проживания. А если бы они подождали 1-2 года, то поднакопили бы средства и смогли бы приобрести двухкомнатную квартиру.

Ошибка 2

При оформлении ипотеки заемщики не берут во внимание вид платежей. Всего их два: аннуитентный и дифференцированный. В первом виде ежемесячный платеж не меняется на протяжении всего периода выплат. Но первые годы уходят на погашение процентной ставки, и может оказаться, что большая часть периода для выплат прошла, а заемщик только погасил начисленные проценты. Второй вид предусматривает уменьшение суммы от месяца к месяцу, так как процент насчитывается на оставшуюся сумму долга. Дифференцированный платеж более выгодный, поэтому стоит подыскать банк с таким видом осуществления платежей.

Ошибка 3

Отказ от рефинансирования ипотеки. Заемщики не хотят заново проходить этапы оформления кредита. Хотя с каждым годом процентные ставки понижаются, и можно сократить сумму выплат, оформив более выгодный кредит для погашения остатка предыдущего кредита.

Ошибка 4

Не стоит выбирать банк только по процентной ставке. Иногда ее занижают для привлечения клиентов, но могут добавить обязательные комиссии, сборы, страховки и штрафные санкции. Так что конечная сумма кредита может оказаться даже больше.

Снизить ставку по кредиту

Желание сэкономить — естественное стремление людей. Поэтому перед заключением ипотечного договора полезно ознакомиться с несколькими способами, как можно купить квартиру в ипотеку по сниженной процентной ставке:

Обращайтесь в банк, с которым вы ранее сотрудничали. Если у вас чистая кредитная история, то вам могут предложить скидки или уменьшить сумму первоначального взноса.
Сразу представляйте справку о доходах 2-НДФЛ. Справка по форме банка или работодателя обычно повышает ставку.
Можно согласиться на оплату единовременной комиссии. Она составляет от 1,5-4,5% от суммы кредита и позволяет снизить ставку на 0,5-1,5%. Но этот метод не подходит, если вы заранее решили досрочно погасить кредит. Банк не будет пересчитывать комиссию.
Некоторые банки сотрудничают с компаниями-застройщиками, поэтому они предоставляют льготные условия на приобретение жилья у их партнеров.
Обычно у банка бывают специальные скидки при выполнении каких-то условий. К примеру, выход на контакт с банком в течение 30 дней после одобрения кредита.

Пользуйтесь своим социальным статусом и льготными системами кредитования. В России запущены такие социальные ипотечные программы:

Ипотека молодым семьям — такой вид социальной ипотеки подходит для семей, где каждому члену семьи меньше 35 лет. Если в семье нет детей, то паре положено 48 кв. метров, если есть дети, то 18 кв. метров на человека. Обязательно «ячейка общества» должна стоять в очереди на улучшение жилищных условий. Молодая семья может рассчитывать на субсидию до 30% (35% при наличии детей) от средней стоимости по региону. Некоторые банки предлагают свои условия молодым людям, состоящим в браке, а другие вовсе не предлагают такую программу.
Семейная ипотека. Программа распространяется на семьи, в которых с 1 января 2018 года по 31 декабря 2022 года родился второй или последующий ребенок. Льготная ставка действует на протяжении всего периода кредитного договора. Взять ипотеку под 6% годовых можно только на недвижимость первичного рынка и только у юридического лица. Максимальная сумма кредита под 6% зависит от региона проживания. Получить право на господдержку могут только граждане РФ.
Военная ипотека — военнослужащие, принимающие участие в военной ипотеке, получают на свой счет субсидии, которые в дальнейшем должны быть использованы для погашения части кредита или первоначального взноса.
Материнский капитал в счет кредита — после рождения второго ребенка семья может использовать материнский капитал в счет погашения кредита. Также можно использовать материнский капитал в счет первоначального взноса. Не забывайте о том, что при использовании материнского капитала для покупки жилья ребенку должна быть выделена доля в собственности.

В любом случае, не стесняйтесь спрашивать о скидках и возможных акциях. Не стоит показывать свою готовность принять любые условия заимодателя.

Заключение

Приобретение жилья посредством ипотечного кредита – достаточно распространенное явление в наше время. Банки без проблем одобрят вам ипотеку, если вы соответствуете всем минимальным требованиям кандидата. А вот сам процесс может отнять много личного времени. Не исключено, что, находясь под влиянием эмоций, можно совершить ряд ключевых ошибок, которые превратят ипотеку в денежную мышеловку.

Чтобы не запутаться во всех тонкостях выдачи кредита, можно обратиться в «Школу недвижимости». Подробная консультация профессионалов поможет определить финансовый план и свою платежеспособность. Агентство берет на себя весь процесс взаимодействия с банками, а также контролирует правильность оформления собранных документов, что позволяет вам сосредоточить внимание на поисках квартиры. А наша большая база первичной и вторичной жилой недвижимости ускорит и сузит поиски.