Можно ли продать квартиру, которая в собственности менее трех лет, и не заплатить налог
В современном мире желание владеть жилой недвижимостью — это непоколебимая движущая сила в достижении своих целей. Те, кто еще не являются владельцами квартиры, направляют все свои силы на приобретение личного пространства, исчисляемого в квадратных метрах. Но бывают и такие случаи, когда владельцу необходимо продать квартиру. Причины могут быть абсолютно разные: от смены места жительства до острой необходимости в материальных средствах. Какой бы ни был личный мотив, все собственники проходят стандартную процедуру продажи.
Как продать квартиру в собственности
Если владелец хочет выставить на продажу свое жилье и завершить сделку успешно, он может придерживаться такого плана:
- Оценить стоимость квартиры самостоятельно или с помощью специалистов.
- Собрать необходимые документы.
- Начать продвижение продажи собственными силами или через посредников (риелторы, агентства недвижимости).
- Договориться с потенциальным покупателем о проведение переговоров.
- Оформить сделку и передать право собственности.
- Передать декларацию ЗНДФЛ в соответствующие инстанции, подтверждающую проведение сделки и получение дохода.
В общем, процедура кажется вполне простой и не вызывающей никаких затруднений, пока вы не узнаете, что после передачи собственности вся денежная выручка с продажи облагается налогом. Вот на этом месте и возникает вопрос: «продаю квартиру, сколько платить налог», и какое имущество попадает под категорию налогооблагаемого.
Выделяют три главных вопроса, которым следует уделить особое внимание:
- Есть ли определенный период владения недвижимостью, по истечении которого наиболее выгодно выставлять ее на продажу?
- Какие цифры налогов следует ожидать после заключения купли-продажи?
- Есть ли льготы, исключения или лазейки, чтобы получить максимальную прибыль от продажи?
Разберем каждый из пунктов более подробно, чтобы собрать пазлы и понять, когда и как стоит задуматься о продаже недвижимости.
“Для того, чтобы понимать какой налог возникает необходимо знать множество нюансов, которые имели место как при покупке или получении собственности на безвозмездной основе, так и о сроке владения, который может отличаться для освобождения от налога, так и о том планирует ли продавец квартиры покупать себе недвижимость в дальнейшем в этом же налоговом периоде” - Панов Глеб, юрист ООО “Школа недвижимости”.
Продать квартиру. НДФЛ расчет по закону
Для того чтобы не быть обманутым и не обмануть государство, следует обратиться к букве закона. Он гласит: субъект или субъекты, которые совершили отчуждение жилой недвижимости, обязуются оплатить подоходный налог в бюджет государственной казны в размере 13% от всей суммы вырученных средств. Уточним, вырученная сумма — это количество денег, которые остались при вычете разницы между суммой продажи и суммой, потраченной на жилье ранее. То есть вырученная сумма не приравнивается к стоимости, за которую было продано жилье.
Чтобы оплатить налог, следует предъявить документы подтверждающие право собственности и факт продажи.
Форма подачи декларации
Для получения налогового вычета требуется заполнить форму 3-НДФЛ и собрать пакет документов. Составляющие пакета бумаг могут отличаться в зависимости от частных случаев и выбранной схемы вычета налога. Для подачи декларации вам понадобятся:
- Копия первой страницы паспорта с фото и копия страницы с пропиской.
- Копия идентификационного кода продавца.
- Копия купли-продажи на объект.
- Оригинал справки о доходах.
- Копия свидетельства правовой собственности.
- Страницы декларации 001-002 должны быть заполнены полностью, остальные только те страницы, которые касаются вашего случая.
Составление и передача декларации лежат на продавце. Они, в свою очередь, могут оттягивать подачу, полагая, что таким способом уйдут от оплаты. Компетентные органы сразу получают извещение о том, что сделку зарегистрировали, и право собственности перешло к новому владельцу. К тому же, покупатель может обратиться в налоговую инспекцию за государственной компенсацией при покупке жилья.
Кстати, не каждый гражданин знает о своем праве возврата части расходов на покупку жилья. Подробнее можно ознакомиться с правилами компенсации в ст. 220 НК РФ.
Важно: Налоговый кодекс определяет точный срок, когда декларации подлежат передаче в соответствующие органы — 30 апреля следующего года после продажи. Допустим, сделку купли-продажи заключили 05.2019 года, декларации на проверку нужно подготовить и передать до 30.04.2020г. В заявлении налогоплательщик указывает сумму вырученных средств и сумму после подсчета налога. Бывают случаи нулевого налога, тогда для вас процесс продажи окончен. Если же государственная налоговая служба высчитает определенную сумму, деньги нужно перечислить до 15 июля.
Схемы расчета налога
Согласно законодательству РФ, существуют три официально принятых системы расчета налогов.
Способ 1
Для случаев, когда владелец не имеет никаких документов, в которых указана сумма потраченных средств на приобретение продаваемого жилья, или же дом, квартира, участок были унаследованы или подарены родственниками, государство применяет единый государственный вычет. Этот вычет составляет 1 миллион рублей.
Пример
Внук получил от бабушки жилплощадь по завещанию. Он продал квартиру. Какой налог ему теперь необходимо оплатить? Вычет налога произойдет по такой схеме: от суммы реализации отнимают один миллион рублей. Полученную сумму нужно умножить на 13 %. Допустим, внук выручил после продажи 5 миллионов 800 тысяч рублей. Итак, получаем сумму налогообложения:
(5 800 000 – 1 000 000) х13% = 624 000 рублей
624 000 рублей — та денежная сумма, которую обязуется внести в государственную казну внук.
Единый государственный вычет имеет свои ограничения. Он может начисляться столько раз, сколько потребуется, но при условии не чаще одного раза в год. А продать квартиру менее 3 лет в собственности и получить налоговый вычет 1 млн рублей доступно только 1 раз.
Способ 2
Сумма для вычета налогов может определяться на основе «доход минус затраты». Государство вычитает из суммы прибыли от реализации жилого объекта сумму, потраченную на его приобретение и улучшение жилищных условий. Чтобы воспользоваться этим способом, следует иметь на руках все документы, подтверждающие затраты.
Способ 3
Привязка к кадастровой цене. Из-за тенденции намеренного занижения вырученной суммы от продажи закон предусмотрел и постановил, что указанная стоимость жилья не может быть менее 70% от ее кадастровой стоимости на начало текущего года заключения сделки. Сделки, оформленные до 2016 года, не привязываются к кадастровой оценке.
N.B. Кадастровая оценка — это та стоимость жилого недвижимого объекта, которая была установлена государством в процессе оценки.
Пример
В декларации доходов от продажи жилой недвижимости написана сумма 1 800 000 рублей, а кадастровая стоимость на начало года определена 3 100 000 рублей.
3 100 000 х 70% = 2 170 000 рублей. Любая другая стоимость ниже этой будет рассчитываться как искусственное занижение доходов.
В этом случае государство посчитает, что доход был получен в размере 3 100 000, а налог к оплате будет определяться по способу № 1 или №2.
Мы советуем перед установкой собственной цены ознакомиться с кадастровой стоимостью. Допустим, вы действительно ставите невысокую цену, так как хотите осуществить продажу как можно быстрее. Но налоговая инспекция не будет на это обращать внимание, а сочтет намеренным уклонением от налога и выпишет штраф.
Владельцы могут выбирать любой способ расчета налога. Часто к нам поступает вопрос по поводу льгот для пенсионеров, и должны ли они платить налог с продажи квартиры. Ответ прост: если они являются собственниками жилой недвижимости, то они обязаны выплачивать налог согласно налоговому кодексу.
Минимальный срок владения жилой недвижимостью
Владельцев жилых квадратных метров интересует, есть ли определенный период, после которого вырученная сумма продажи принесет больше дохода и меньше потерь при налоговом вычете. Недавно к нам поступило обращение: «Я продаю квартиру в собственности 3 года, какой налог мне насчитают?». Когда он услышал наш ответ, что он освобожден от уплаты налогов, клиент был удивлен, так как думал, что минимальный срок владения должен составлять 5 лет. Такая путаница происходит из-за того, что законом определены два минимальных периода владения.
Согласно ст. 217 НК РФ, пункт 4 статья 229, закон предусматривает 3-летний и 5-летний период владения недвижимостью, по истечении которых резидент не обязан платить налог. Чтобы определить, под какую категорию попадает ваш случай, нужно брать во внимание, когда и при каких условиях жилье перешло в вашу собственность.
Консультанты «Школы недвижимости» разложат этот вопрос на составляющие и дадут практичные советы для наиболее выгодной продажи. Сначала разберем, кому можно рассчитывать на трехлетний минимальный срок, а кому пятилетний.
На 3-х летний срок можно рассчитывать, когда:
- приобретение о передаче прав собственности состоялось до января 2016 года;
- жилое имущество было передано в наследство или дар;
- приватизированный жилой объект;
- жилое имущество было передано по договору пожизненного содержания и ухода.
Другие частные случаи продажи будут рассматриваться с минимальным периодом не менее 5 лет.
Разберем более подробно разные условия продажи и получим однозначный ответ, как правильно рассчитывать налог для разных ситуаций, и есть ли способ продать квартиру менее 3х лет в собственности и не заплатить налог.
“Налоговое законодательство является достаточно сложным и может иметь разную трактовку в зависимости от конкретной ситуации, так как имеется множество разъясняющих писем от разных государственных органов власти. Большой ошибкой является получение клиентами консультаций по телефону, причём не у специалистов в этой сфере, а у работников, которые например занимаются приемом документов на регистрацию в Многофункциональных центрах или по телефонам Росресстра. В случае необходимости получения консультаций необходимо записываться на прием к налоговому инспектору по району, где находится продаваемая квартира.” - Панов Глеб, юрист ООО “Школа недвижимости”.
Методы снижения налоговой нагрузки
Естественно, что владельцы, выставляя на продажу свою собственность, рассчитывают получить максимальную выгоду. Поэтому к нам все чаще поступают такие вопросы: «я продал квартиру менее 3 лет в собственности, как теперь уменьшить налог?». Наши эксперты выделяют 4 метода уменьшения налога.
Метод 1
Основываясь на законодательстве нашей страны, мы можем сказать, что самый простой способ — это продать квартиру за 1 миллион рублей. Т.е. из этой суммы отнимают единый государственный вычет и получается сумма, равная нулю. Но такой вариант хоть и самый очевидный, но имеет нюансы. Во-первых, небольшое количество жилых объектов стоят в районе 1 миллиона. Во-вторых, если сумма продажи была занижена намеренно, к этой сделке будет применяться закон о кадастровой стоимости.
Хотя бывают случаи, когда кадастровая стоимость может сыграть в вашу пользу. Например, государством была определена оценка жилья ниже актуальной рыночной стоимости или совсем не определена. В таких случаях вы сами решаете, какой будет цена на жилье.
Метод 2
Если недвижимость продается с целью улучшения своих жилищных условий, тогда вы можете вычесть 13% из налога, который вас обязали оплатить.
Поясняем: Мария Петровна продала квартиру в собственности менее 3-х лет, потому что захотела уехать от городской суеты и приобрести дом за городом. Допустим, ее старая квартира была продана за 3,5 миллиона рублей, а новый дом ей обошелся в 5 300 000 рублей, и у нее не сохранилось никаких документов, где указана сумма, которую она потратила на покупку старой квартиры. Тогда налог будет вычитываться по такой схеме:
(3,5 млн.- 1 млн.) х 13% = 325 000 - сумма налога.
Теперь мы высчитываем налог с приобретенной квартиры, и этот налог Марии Петровне платит государство. Но, к сожалению, владелец не можете рассчитывать на всю сумму налогообложения. Государство предусматривает максимальную сумму в 2 млн. рублей.
2 000 000 х 13%= 260 000 рублей
Итого: Мария Петровна должна государству 325 000 рублей;
Государство должно 260 000 рублей;
Мария Петровна может вернуть себе разницу этих двух сумм из государственной казны. Получается 65 000 рублей.
Метод 3
Этот метод подходит тем, кто является сособственником общей площади.
Например: Два брата унаследовали по комнате в двухкомнатной квартире от родителей стоимостью 1 650 000 рублей. При продаже они хотят воспользоваться своим правом на налоговый вычет, который составляет один миллион рублей. Получаем сумму к оплате 84 500. Чтобы сумма налога стала меньше, они могут продать каждый свою долю двумя отдельными сделками. Тогда стоимость долевой части будет меньше 1 млн. рублей, и они освобождаются от уплаты налогов.
Метод 4
Это разница между доходами и расходами на покупку. Обязательно все расходы должны иметь подтверждение. В сумму расхода можно включить траты на ремонт, но они также должны иметь документальное подтверждение. Допустим:
Я продаю квартиру в собственности менее года. За этот период мне удалось сохранить все чеки, подтверждающие мои расходы. Квартира стоила 3 750 000 плюс расходы на косметический ремонт 80 000. Полная сумма трат 3 830 000 рублей. С покупателем мы сторговались до суммы продажи в 4 миллиона 100 тысяч рублей. Тогда я подаю вместе с декларацией формата 3-НДФЛ все документы, которые подтвердят мои расходы. И прошу уменьшить мои доходы на сумму расходов.
4 100 000 – 3 830 000 = 270 000
270 000 х 13% = 35 100 - моя сумма налога.
Как вы видите, полностью избежать налогового вычета невозможно, но можно его уменьшить путем выбора одного из вышеуказанных методов.
Заключение
Согласно налоговому кодексу РФ, можно выделить только два случая, когда субъект полностью освобождается от выплаты налогов от реализации жилья — это три года и пять лет. Поэтому если вы хотите получить максимальную выручку, лучше подождать истечения этого срока и тогда заниматься продажей. Если же реализовать квартиру нужно ранее минимального периода, тогда следует выбрать подходящий способ налогового вычета, когда получится максимально сохранить сумму доходов.
«Школа недвижимости» окажет вам помощь в быстрой продаже жилых объектов без лишних хлопот и поможет максимально сохранить полученную сумму от купли-продажи.
“Важной особенностью по возникающей после продажи недвижимого имущества обязанности по уплате налога является фактор имеет ли продавец статус нерезидента, ведь в этом случае налог будет составлять 30%, однако и в этой ситуации при правильном подходе и анализе ситуации возможно снизить налог, но для этого необходимо проводить консультации со специалистом, имеющим достаточный опыт в сфере недвижимости.” - Панов Глеб, юрист ООО “Школа недвижимости”.
